Prinos od izdavanja na crnogorskoj obali: brojevi bez uljepšavanja

Najčešće pitanje koje dobijamo od kupaca-investitora glasi: koliki je prinos. Odgovor zavisi od toga da li računamo bruto ili neto, i da li smo iskreni oko dužine sezone.

Sezona je kraća nego što zvuči

Na crnogorskoj obali puna sezona traje otprilike od sredine juna do početka septembra. To je jedanaest do dvanaest sedmica sa visokom popunjenošću.

Maj, početak juna i septembar daju umjerenu popunjenost po nižoj cijeni. Od novembra do marta popunjenost je niska osim u Tivtu i Podgorici, gdje postoji dugoročna potražnja.

Kada se sve sabere, realan broj izdatih noći za dobro vođen apartman u Budvi ili Bečićima kreće se između sto i sto trideset godišnje.

Šta se oduzima od bruto prihoda

Od bruto prihoda idu: provizija platforme, čišćenje i veš, održavanje i sitne popravke, režije tokom cijele godine, porez, i period kada je stan prazan a troškovi teku.

Ako sami ne upravljate izdavanjem, dodajte i naknadu za upravljanje, koja se najčešće kreće između petnaest i dvadeset pet procenata prihoda.

Realan raspon

Za apartman kupljen po tržišnoj cijeni, neto prinos od sezonskog izdavanja najčešće se kreće između tri i pet procenata godišnje.

Dugoročni najam daje niži bruto ali stabilniji neto — manje praznina, manje trošenja, manje angažovanja. U Tivtu i Podgorici dugoročni najam često daje bolji neto rezultat od sezonskog.

Brojevi od osam i deset procenata koji se ponekad pominju odnose se na bruto prihod u najboljoj godini, bez oduzimanja troškova. To nije prinos.

Gdje se stvarno zarađuje

Na crnogorskom tržištu veći dio ukupnog povrata istorijski je dolazio od rasta vrijednosti nekretnine, a ne od izdavanja.

To mijenja logiku odabira. Lokacija koja će za deset godina biti traženija važnija je od one koja danas daje deset eura više po noćenju.

Zato kod procjene gledamo infrastrukturu u najavi, planska dokumenta, pristup i to da li se pogled može zazidati. To su faktori koji odlučuju o vrijednosti, a ne broj ležajeva.